在昆明机场附近，一场围绕征地补偿的纠纷正悄然上演。肖女士在此拥有一片与生活、事业紧密相连的土地，却因机场建设项目，陷入了补偿争议的漩涡之中。

案情介绍

肖女士于2013年与村集体签订了为期70年的林地承包协议，承包的林地面积达170亩。在这片林地上，她投入大量心血，不仅种植了各类树木和药材，还建设了总面积1100平米左右的房屋，其中1000多平米用于经营餐厅和居住，房屋被林地环绕。多年来，林地上种植的树木和药材生长态势良好，每年都能为肖女士带来不错的经济效益。

然而，因机场建设项目需要，这片土地被纳入征收范围。相关部门已发布征收公告，并作出征地批文。对方委托的评估公司对肖女士的土地、房屋及地上附着物进行评估后，给出的补偿总额为600多万元，其中房屋补偿80多万，林地补偿200多万，加上其他附属物补偿。但肖女士表示，当初在这片土地上的投资高达1500多万，如此补偿与她的预期相差甚远，她的心里价位是3000多万。

咨询人诉求：

目前，林地征收130亩，剩余40亩为租用状态。在协商过程中，矛盾逐渐凸显。在未得到肖女士同意的情况下，村小组找人砍伐了林地上900多棵树木，给肖女士造成了直接损失。多轮谈判中，对方始终不愿提升补偿标准，甚至还对肖女士施加压力，告知其不要进行诉讼，还有人建议肖女士先签订房屋补偿协议。但肖女士深知，这样的补偿方案不合理，一旦轻易签订协议，自己的合法权益将难以得到保障，所以她坚决拒绝，希望能争取到合理补偿。

北京一讼律所李顺华主任律师分析解答

面对肖女士的困境，专业律师从多个角度进行了深入分析与解答。

从法律程序角度来看，此次征收涉及多个关键法律点。首先，预征收阶段并不具备强制征地的权利，征收方只能与被征收人进行协商。在这个阶段，虽然征地范围红线在理论上可以调整，但必须经过规划部门、土地部门按照严格的法律程序进行。如果在批准征收范围后擅自扩大征收面积，就属于超范围征收，这是严重的违法行为。肖女士遇到的情况中，若存在超范围征收，她有权追究相关方的法律责任。

其次，对于房屋的认定和补偿也有明确法律规定。肖女士的房屋虽部分建于2012年且无批建手续，但当初签订的荒山租赁协议中约定可建3%面积的房子，且房子赔偿归肖女士所有。即便房屋被认定为违建，征收方也不能随意拆除，必须按照法律程序进行。按照正常法律程序，认定违建并拆除至少需要一年时间，这期间征收方不能强行推进拆迁工作。而且，房屋的补偿应综合考虑其实际用途、建设成本等因素，不能简单按照统一标准进行补偿。肖女士的餐厅和别墅建设成本较高，装修也较为精良，现有的补偿标准未能体现其真实价值，这显然不合理。

再者，关于林地上的树木和药材补偿，评估标准存在诸多问题。评估公司按树径大小，对不同种类树木统一按22元一棵的标准给予搬迁费，这种方式未考虑树木种类和市场价值差异。例如，肖女士购买的两公分左右红豆杉苗，当年价格就达400元一棵，如今十几年过去，补偿价格却远低于成本价。同时，对于药材的评估价也明显偏低，正常情况下药材评估价应每亩万元起，但此次评估仅为几千元。这种不合理的评估严重损害了肖女士的利益。

在征收补偿范围方面，李律师指出，除了地上附着物的补偿外，未到期的土地使用权也应纳入补偿范围。肖女士的林地承包期还有很长时间，剩余的土地使用权价值应当得到合理补偿，但目前征收方并未提及这一点。

针对肖女士面临的对方施压和不合理补偿问题，律师给出了一系列应对策略。

首先，在当前补偿差距较大的情况下，肖女士不应急于与对方谈补偿金额，而是要先追究对方的法律责任。对方砍伐树木的行为涉嫌故意损坏财物，若损失超过5000元，可能构成刑事责任。肖女士应要求公安部门履行职责，对该行为进行严肃处理，不能仅仅以和谈赔偿了事。通过追究法律责任，给对方施加压力，让其明白违法行为需要付出代价，从而为后续的补偿谈判增加筹码。

其次，对于评估公司给出的不合理评估结果，肖女士要保持警惕。由于目前对方未出具正式评估报告，仅口头告知价格，肖女士需谨慎对待。若后续收到正式报告，应仔细审查评估依据和过程是否合法合规。若发现评估存在违法问题，如评估标准不合理、程序不规范等，可要求重新评估或通过法律途径解决。

再者，在整个征地过程中，若对方采取恐吓、逼签等违法手段，肖女士要及时收集证据。这些违法手段不仅侵犯了她的合法权益，也为她争取合理补偿提供了契机。一旦掌握充分证据，可通过法律程序对征收方的违法行为进行查处，迫使对方回到合理协商的轨道上来。

从长远角度考虑，李律师建议肖女士聘请专业律师进行全面代理。此类征地补偿案件涉及多个法律程序，如信息公开、违法查处、起诉相关部门等，专业律师能够通盘考虑，制定合理的维权策略。虽然聘请律师需要一定费用，以肖女士的情况为例，打包处理费用大概在XX万左右（律师办案差旅费实报实销），但相比自行处理，专业律师的介入更有可能帮助肖女士争取到合理补偿。

最后，关于补偿金额的预期，李律师表示，根据以往经验，像肖女士这类案件，补偿金额上涨一倍左右是比较正常的情况，但具体涨幅取决于多种因素，包括案件具体情况、运用的法律工具和程序、维权思路以及律师的专业能力等。每个案件都具有独特性，最终能争取到的补偿金额，取决于肖女士在维权过程中积累的筹码多少。

肖女士的征地补偿纠纷，是众多类似案件的一个缩影。在面对征收时，被征收人往往处于相对弱势的地位，但只要充分了解相关法律法规，积极运用法律武器，保持坚定的维权信念，就有可能争取到合理补偿，维护自己的合法权益。希望肖女士在专业律师的帮助下，能够顺利解决这场纠纷，获得满意的补偿结果。