李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第141篇 

案情介绍

辽宁的一位当事人家因秦沈高速动迁，目前处于测量阶段。其房屋部分在拆迁红线内，部分在红线外且靠近红线；房屋为东北带房檐的样式，测量时仅按墙体距离计算面积，房檐未计入；家中房屋分有房照（155平）和无房照（210多平）两种，无房照房屋建于1988年左右，有当年的审批证明，只是后来换照时未登记；院内还有不同树龄、种类的果树，已被统计但补偿标准不明确。此外，当地目前未公开任何关于补偿、测量、拆迁的文件。

当事人咨询的问题及诉求 

1.红线内和红线外房屋的补偿有何区别，红线外挨着红线的房屋是否有噪音污染等补偿；

2.房屋测量能否按房檐投影面积计算（目前按墙体算，房檐部分差近18%，约20-30平）；

3.无房照但有审批证明的房屋能否按有照标准谈判补偿；

4.果树补偿的计算方式及标准；

5.针对拆迁方报价，合理的要价或还价范围；

6.宅基地补偿标准及归属，辽宁地区大概每亩多少钱。

法律分析建议

1.红线内外房屋补偿：若红线内征收影响红线外房屋安全或居住使用，应一并征收且补偿标准统一；若不影响，可不征收。红线外房屋若因高速产生噪音污染等影响，可获相应补偿（如加装防噪设施的费用），但与房屋拆除补偿标准不同，需评估影响程度确定。

2.房屋面积测量：房檐滴水范围内的面积通常应算合法使用面积，当事人可凭房屋设计依据争取按房檐投影面积计算，差距18%属合理争取范围。

3.无房照房屋补偿：无房照不等于违法建筑，当事人的无房照房屋有审批证明，不属于违建，可按有照标准谈判，补偿差距不应过大。

4.果树补偿：果树属地上附着物，补偿一般按种类、树龄、直径等划分，各地有专门规定且会更新，需关注是否采用最新标准，可对比市场价值判断补偿是否合理。

5.报价谈判：补偿有协商空间，要结合自身财产实际价值（如房屋、果树的市场价值）判断，若对方报价远低于实际价值，可合理争取。例如盛果期果树若市场价1000-2000元，对方只给几百元，就应争取提高。

6.宅基地补偿：宅基地使用权补偿归农户，所有权补偿归村集体，辽宁地区宅基地补偿不算高，一般每亩几万到十几万元，具体看区域位置，且补偿还应包含安置因素。

总结

拆迁过程中，当事人需明确：无房照不代表违建，有审批证明的房屋应获合理补偿；面积、果树等补偿需依据测量规范和当地最新标准，及时要求公开相关文件；谈判时要结合自身财产实际价值，合理争取。同时，若对方存在违法违规行为（如不公开文件、压低补偿），可通过法律程序增加谈判筹码，确保自身合法权益不受损。遇到问题时，保留好审批证明、房屋设计资料等证据，为争取合理补偿提供依据。