李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第117篇

案情介绍：

咨询人：房屋拆迁面积是28平米，两间房子，最近催的有点急，土地性质是国有土地，房屋是1996年的单位的福利分房，现在拆迁的是16平米的一间算面积，另外一间12平米不算面积，这12平米的房子住进去的时候就有，是接出来的房屋，目前征收文件齐全，现在主要是对这12平米不算面积补偿很少不满意。咨询李律师这12平米能获得补偿吗？

北京一讼律所李顺华主任律师解答：

在棚户区改造或者是旧城改造过程中，很多的项目会遇到一些福利分房，比如说当时福利分房的话，它涉及到这个情况就比较复杂，所以说这位网友提出这个问题，比如说对于后边加建的这一部分面积应不应该获得补偿的问题，我们认为应该从以下几个方面去分析。首先第一个就是说既然是福利分房，后边有可能会涉及到房改，也就是说你可以花钱购买，然后把公房变成私房。如果说你购买的时候包含了不准加建的面积，当然就毫无疑问了。那么这个面积应该是你家的合法的产权面积。如果房改的时候没有包含这一部分面积，那么这个里面可能就会涉及到加建的面积是不是一个合法的面积的问题。

一般情况下后面加建的这部分面积，它建筑年代的比较久，而且当时都属于公房的持有单位，一般为了解决职工的具体的生活困难，其实有些甚至是单位帮人家建的，有些是自己家建的，单位也是默默许的，所以说导致了很多的这种情况，我们说分析这种情况一般可能要从它的建设的年代，如果说建设年代比较早，当时这个也没有进行强有力的管理，那么也不严重违反当时的规划，所以说虽然是没有办理相关的证件或者没有相关的审批手续，但是也不能够完全视为它是一个违法的建筑，毕竟说这个房子已经存续了很长时间，而且在给福利分房人提供生活便利和实际的居住条件方面起到了很大的作用。如果说是因为改造导致原本可以有的这一部分对他生活有很大支撑的面积，因为改造结果丧失了，其实不符合改造的一个最终的目标，就是说保障原有的生产生活水平不下降，不能够因为越拆越穷，面积越拆越小。所以从这个角度上来讲，还是要具体问题具体分析，如果说刚才我们讲了，如果说是很早之前就有像网友提到的说他入住分到这个房子入住之前就已经存在，那么像这种情况，我觉得应该要考虑用历史的眼光去看这个问题，不应该说是后面加建的，不是正规的那种房子，就不给补偿，这个可能是过于一刀切。

当然了我们也知道现在在拆迁政策制定过程中，也会涉及到很多的比如说这个文件它会对一些不同的情形会提出相关的一些补偿的标准或者是政策性的标准。所以说就针对这类的房子，那么主要还是要看他这个政策上一般他会做哪些安排。如果说我们认为政策性的安排或者是相关的补偿的文件标准里面，确实对我们利益损失过大，我们也可以考虑采取法律的措施来维护自己的合法权益。因为我们刚开始之前也都是强调过，拆迁就是一个在法律框架下的一个利益博弈，因为本身法律的制定过程中，它就是一个利益的平衡器，那么我们完全可以利用法律上的一些规定、权利，然后对征收方征收拆迁造成一些制约，然后再来谈我们受到损失的一些问题，这样的话可能会更容易解决一点。否则的话，如果说房屋确确实实后面加建的又没有证件，那么在补偿当中我们称之为这类问题处于我们的弱势点。

如果说你仅仅是跟对方谈这种弱势点，我想无论你如何谈，无论是讲的有没有道理，你可能都会处于弱势方，因为对方对你的这个事情能不能得到认可，完全取决于对方，而不取决于你自己，所以说在这种情况下你不如想办法，采取围魏救赵的方法，然后就是说采取一些其他的一些法律上的措施，在形成一个比较好的平衡之后，再去谈相关的补偿问题，这样的话可能更容易合情合理的解决你的诉求。