一、案情介绍
M先生（银川市）与某开发商签订房屋买卖合同，约定以“18万首付+贷款”的方式购买房屋，开发商承诺协助办理贷款。
合同履行过程中，贷款未获批，M先生推测原因是其建设银行信用卡存在两次逾期，但开发商未明确反馈贷款失败的具体原因。贷款失败后，开发商要求M先生补交剩余房款，否则扣取违约金，最初提出扣2万多元，后续增至5万元，M先生因无力补交且对楼盘前景产生疑虑，提出退房退款，但协商无果，且当时对接的业务员后续离职，此事搁置。
此外，合同约定该房屋2017年交房，但开发商因资金问题导致建设进度滞后，2018年才交房，且交房时存在水电不通、未达合同约定交付条件等问题。其他业主曾两次联合起诉开发商，均获得违约金赔偿，但M先生因不知情未参与，也未获得赔偿。2024年9月X日，M先生突然收到法院传票，开发商以其“预期付款”为由起诉，要求支付12万元款项及违约金，此前M先生未收到任何书面、短信或微信形式的催款通知。
二、当事人诉求
1.核心诉求：尽可能减少需向开发商支付的违约金。
2.首要诉求：因房屋目前租不出去、卖不出去，且价值低于需支付的12万元，希望从已付的18万首付中扣除开发商合理成本后，收回剩余款项，不再持有该房屋。
3.辅助诉求：希望通过法律途径与开发商协商，避免承担过高费用，若协商不成，通过诉讼维护自身权益，降低损失。
三、北京一讼李主任法律分析建议重点
（一）关键事实核查与证据搜集建议
1.贷款失败相关证据
核心分析：贷款未获批的原因是判断M先生是否需承担“预期付款”违约责任及违约金比例的关键。若因客观原因（如银行政策、开发商协助不到位）且M先生已尽配合义务，可主张减少违约金；若因M先生主观原因（如故意隐瞒信用问题），则需承担更多责任。
具体建议：尽快向建设银行核实贷款失败的官方原因，可通过录音等方式固定证据；寻找当年提交贷款材料的凭证（如回执、聊天记录），或联系银行当时对接贷款的工作人员获取证明，证明自身已履行配合义务。
2.开发商违约相关证据
核心分析：开发商存在逾期交房（2017年约定交房，2018年才交付）、房屋未达交付条件（水电不通）等违约行为，该事实可作为M先生“不及时补交房款”的抗辩理由，同时为反诉提供依据。
具体建议：联系此前起诉开发商的业主，获取相关起诉状、判决书等材料，证明开发商存在逾期交房、房屋不符合交付条件的违约事实；收集房屋目前仍无法正常出租、价值贬损的证据（如周边房屋出租情况、房屋现状照片等），辅助主张退房退款。
3.诉讼时效相关证据
核心分析：法律规定诉讼时效为3年，开发商主张M先生“预期付款”始于2015-2016年，距今已近10年，若开发商无法证明近3年内持续催款（存在诉讼时效中断情形），则其3年之前的诉求不受法律支持。
具体建议：庭审中明确表示从未收到开发商任何形式（书面、短信、微信、电话）的催款通知，若开发商无法提供有效催款证据，可主张其部分诉求已过诉讼时效。
（二）诉讼策略建议
1.提出抗辩理由
以开发商存在逾期交房、房屋不符合交付条件的违约行为为由，抗辩自身“不及时补交房款”的合理性，主张先履行抗辩权（即开发商未按约定交付合格房屋，M先生有权拒绝支付剩余房款）。
以贷款失败系客观原因且自身已尽配合义务为由，抗辩“预期付款”责任，请求法院降低或免除违约金。
2.提起反诉
核心分析：通过反诉可增加与开发商协商的筹码，迫使对方重视M先生的诉求（如退房退款），若反诉成立，可进一步抵消或减少需向开发商支付的款项。
具体建议：在开庭前准备好反诉材料，向法院申请合并审理。反诉请求可包括：要求开发商退还18万首付（扣除合理成本后）、赔偿因房屋无法正常使用导致的损失（如资金占用利息），依据是开发商的逾期交房、房屋不符合交付条件的违约行为。
3.证据质证与庭审应对
提前向法院申请复印开发商提交的全部证据，针对证据的真实性、关联性、合法性进行质证（如开发商主张的违约金计算标准是否符合合同约定、是否过高）。
庭审中避免主动提及与业务员的口头沟通内容（如无书面证据），聚焦已固定的书面证据（如合同、银行记录、其他业主的判决材料），清晰陈述自身诉求及抗辩理由。
（三）协商建议
若开发商仍拒绝退房退款，可在庭审前或庭审中明确告知其反诉意向及开发商自身的违约风险，强调诉讼对双方的时间、成本消耗，促使对方主动提出协商方案。
协商时可基于18万首付提出合理的退款金额（如扣除少量合理成本后退还10-12万元），同时明确表示若协商成功，可撤回反诉，减少双方纠纷解决成本。
四、总结
本案中，M先生的核心争议点在于“是否需承担预期付款违约金”及“能否退房退款”，而关键在于证据的搜集与诉讼策略的制定。一方面，需尽快固定开发商违约（逾期交房、房屋不合格）、贷款失败系客观原因、开发商未催款（诉讼时效）的证据，为抗辩和反诉提供支撑；另一方面，通过提起反诉增加协商筹码，最大化维护自身权益。
从目前情况看，开发商存在明显违约行为，且其部分诉求可能已过诉讼时效，M先生若能有效搜集证据并合理运用诉讼策略，有较大可能实现“减少违约金”“退房退款”的核心诉求。后续需重点推进证据搜集（尤其是贷款失败原因、其他业主的判决材料）及反诉材料准备，确保案件有序推进。
