李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第129篇

在征收实践中，部分征收方常以“违法建筑”为由对被征收房屋实施拆除，这让许多被征收人陷入“拆除后无计可施”的认知误区。事实上，房屋是否属于违法建筑绝非征收方单方面可判定，其认定需遵循法定标准与程序，结合多重维度综合考量。从法律规定与司法实践来看，合法建筑的判定需兼顾历史背景、实际用途、行政合理性等多重因素，避免“一刀切”式执法对被征收人合法权益造成损害。

一、建筑合法性判定的核心维度 

（一）建设目的的正当性

建筑的建设目的是判定合法性的首要考量。若房屋建设于合法取得的宅基地范围内，且旨在满足家庭人口增长、改善居住条件等基本生产生活需求，而非抢占公共资源、侵害集体利益，即便未完成登记手续，其核心目的具有正当性。例如，农户在自家宅基地内搭建储物间、扩建住房以解决家庭居住紧张问题，此类建设行为因符合宅基地使用的本质属性，不应简单归为违法建筑。

（二）建设时间与历史背景

建筑的建成时间直接关系到合法性判定的语境。对于存在十几、二十甚至三十年以上的老旧建筑，若在建设时符合当时的土地管理与规划要求，或因历史时期行政管理不规范导致未办理手续，征收时突然认定为违法建筑，显然缺乏正当性。

实践中，部分地区在特定历史阶段存在“村集体统一规划建设、统一放线但未办理登记”的普遍现象，此类建筑的形成系行政监管疏漏所致，而非建设者主观违法。若征收时仅以“无手续”为由否定其合法性，实质上是将行政机关的管理责任转嫁给被征收人，违背权责一致原则。

（三）是否符合规划与土地性质

建筑合法性需结合建设时的规划与土地性质判定。若建设时未占用农用地、符合当时的城乡规划，仅是未履行完整审批程序，应认定为“程序瑕疵”而非“根本性违法”。例如，企业在自有工业用地上按规划建设附属设施，因审批流程繁琐未及时领证，此类建筑虽存在程序缺陷，但未违反规划核心要求，不应直接按违建处理。

反之，若建筑建设时明显违反当时的土地用途管制（如占用基本农田）或严重破坏城乡规划（如堵塞消防通道），则可能构成实质性违法。

（四）行政处罚的时效限制

根据《行政处罚法》规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚（法律另有规定的除外）。对于建成多年且长期未被行政机关认定为违法的建筑，若在征收时突然以“违建”为由处罚，可能因超过处罚时效而丧失合法性。这一规定旨在督促行政机关及时履行监管职责，避免“选择性执法”。

二、征收中违法执法的典型表现

（一）选择性与报复性执法

部分征收方将“违建认定”作为施压手段，对配合征收的被征收人按合法建筑补偿，对不配合者则以“违建”定性，形成“听话即合法、反抗即违法”的畸形逻辑。这种执法方式违背平等原则，实质是通过报复性手段逼迫被征收人妥协，属于典型的滥用职权。

（二）忽视比例原则的激进执法

行政权力的行使需遵循“比例原则”，即应以最小损害实现执法目的。征收中，若通过补办手续、部分整改即可解决建筑的程序问题，却直接采取拆除措施，显然超出必要限度。例如，对轻微超占面积的房屋，未尝试责令整改而直接拆除，便违反了比例原则，构成违法行政。

（三）“一刀切”否定历史成因

部分征收方无视建筑形成的历史背景，对所有“无手续”建筑一概认定为违建，忽视了不同时期行政管理的差异。例如，上世纪90年代农村普遍存在的“先建后批”现象，若仅以现行标准否定其合法性，显然不符合公平正义理念。

三、法律对被征收人的保障与救济路径 

我国《城乡规划法》《土地管理法》《行政强制法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，均对违法建筑认定与处理设定了严格程序。司法实践中，法院也明确反对“一刀切”式的违建认定，强调需结合历史因素、实际用途等综合判断。

被征收人若遭遇不当违建认定，可通过以下途径维权：一是对征收方的违建认定决定书提起行政复议或行政诉讼，要求法院审查其合法性；二是收集建筑建设时间、历史用途、村集体证明等证据，证明建筑的正当性；三是针对违法拆除行为主张国家赔偿，要求征收方赔偿房屋及附属设施的合理损失。

结语

征收中的违建认定绝非简单的“有证则合法、无证则违法”，而是需要穿透形式审查，兼顾历史成因、实际用途与行政合理性的复杂法律问题。征收方若脱离具体语境“一刀切”式执法，不仅违背法律精神，更可能激化矛盾。被征收人应摒弃“拆除后无计可施”的消极认知，通过法律途径主张自身权益，而司法机关也应坚守法律底线，防止行政权力以“拆违”之名侵蚀公民合法财产权，最终实现公共利益与个人权益的平衡。